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深度好文未来中档的单体酒店,如何找准自身生存法则

深度好文未来中档的单体酒店,如何找准自身生存法则

2021-03-16 14:40

年来,业界对单体酒店的发展前景莫衷一是。如何扬长避短,在竞争中脱颖而出,也成为了众多单体酒店业主、从业者的关注点。

期分享里,携程酒店大学专栏作者王华强将通过深度透视单体酒店发展的优劣势,探讨和分析未来单体酒店的生存和发展的空间和核心势能,给单体酒店经营者带来思路上的启发。
Part.1
单体酒店生存发展的趋势

1、小体量
①销售能力有限单体酒店很少配有专职销售,导致销售能力有限。在销售能力匮乏的情况下,单体酒店的客房数量过多,出租率很难保证,导致单体酒店的整体营收很难做上去。
个人建议:单体酒店的房间数控制在40-60间最为合适,除非位置非常好。在总投资一定的情况下,提高单房的投资金额要优于扩大体量、更应该选择租金成本高、位置占优势的物业项目。
②资金有限目前市场上,中档酒店的单房平均投资成本为10万-12万,单体酒店的单房平均投资成本为8万元左右。在资金有限、定位为中档的情况下,投资体量小的酒店项目,也最贴合实际和符合单体酒店运营特征。
③物业受限在拿大体量的物业时,单体酒店没有品牌背书,很难或者用同样的价格拿到同样的物业。这是单体酒店在拿物业时的一个弊端,导致单体酒店大多只能拿一些小体量的物业项目。甚至,即使是小型的物业,通常在租金方面做出一定的让步。
拿大型物业难度大,是限制单体酒店做大体量的酒店项目的客观原因。
2、小众细分市场
①设计主观能动性大单体酒店设计师来自品牌的束缚少,在设计过程种只需要考虑到物业的可行性、目标客户的住宿需求、经营坪效即可。
品牌酒店更像一个标品,而单体酒店设计的主观能动性强,是单体酒店产品力的最大的优势。
单体酒店,只有通过设计来区别于品牌的装修,才能赋能后期的运营和销售,与品牌避开正面的竞争,否则就会混入与品牌的红海之争。
如果单体酒店在产品设计和装修上,没有自己的独特的风格,一旦产品同质化的竞争,单体酒店基本没有优势和胜算的可能。
②“酒店+”产品除了设计权主观能动性强外,单体酒店完全可以采取”酒店+跨界娱乐“的模式。比如,最近炙手可热的电竞酒店,就是通过青旅+电竞的模式。这种小众且有明确共同爱好的目标客户群,是未来单体酒店的发展趋势。
与品牌酒店不同,单体酒店可以将产品的自主性发挥极至,就可以在自己的目标领域内高歌猛进、攻城略地。
③营销自由单体酒店在OTA渠道开发和维护、内容推广上拥有极大的自主权。
3、中档酒店
国内目前是一个消费升级的时候。即使是单体酒店,也需要定位为中档酒店。快捷酒店的时代已经过去了,这点毋庸置疑,从目前三大酒店品牌中档酒店的门店数,就能看出来。
中档定位也符合投资人的投资回报需求。在物业租金水平,水涨船高的今天,投资人只有通过提高单房投入来获取较高的租金溢价,来填补物业租金上涨的部分。否则,如果做快捷酒店,客房的租金溢价导致投资回报率较低。
中档定位是未来单体酒店生存的基础,小体量的小众细分市场的能力是单体酒店的核心生存能力。

Part.2单体酒店优势1、装修成本优势
单体酒店可以降低或节省部分费用,如:设计费和指导费、加盟费等。它们是单体酒店的一大优势,可以有效减少总投资金额。
2、运营成本优势
单体酒店在运营成本上也有相对优势。在同等营收的情况下,单体酒店可以将5%直接变成利润。总之,单体酒店的盈利未必低。
3、运营决策灵活
价格管理单体酒店在制定价格体系时,有更大的自主权和灵活度。
日常运营中,单体酒店可以根据出租率和市场情况,通过灵活的价格调整应对市场的变化。这是单体酒店在营销过程中最大的优势,可以根据市场的供求关系,第一时间通过合理的价格调整来引流、提高酒店的营收。
②人员管理单体酒店拥有更大的用人自主权,在招聘、晋升时可以更加快速和高效。
筹备期,单体酒店可有效控制和减少总的投资款。运营后期,有一定的成本优势、运营决策灵活性强,是单体酒店两个最大的优势。单体酒店可以通过两种优势,提高酒店的收益和盈利水平。

Part.3单体酒店避坑大法
1、投资人之间的关系
身边很多酒店的倒闭不是因为经营的问题,而是酒店投资人之间的矛盾引起的。
因此,单体酒店老板在立项前,筛选投资人时一定要谨慎,投资人的资金实力和三观都要一致才行。否则后期投资人关系处理不好,会影响酒店后期的运营、拉长整个投资回报周期,投资人分道扬镳是迟早的事。

后期的分手成本过高,宁愿前期会花精力去了解、入伙前将合伙人的游戏规则提前写进合伙合同里更好。这样,才能提前将投资人后期可能出现的矛盾, 先发制人。
2、财报透明度
从前期酒店的筹备,到后期的运营,财报要透明,理清楚以下三个方面即可:
①避免总投资金额溢价
1)行业数据参考:目前中档酒店,单房平均投资金额为10万-12万,包括装修设计、办证、消防、公区等。投资人可以将它为一个行业的标准,参考总的投资款的合理性。
个人认为,单体酒店在筹备期有一定的成本优势。同等物业情况和装修水平的情况下,单房平均投资金额在8万左右,较为合适。
项目单房投资金额,与一线酒店品牌齐平,建议投资人需要谨慎。提高单房装修水平,可以提高房价水平,但是装修和收益并非无上境,达到一定的程度会装修和收益成反比。
2)对比供应商的价格:酒店投资是一次性投入,总的投资款主要用在筹备期的设计、施工、采购、人工、证件办理等。为了避免溢价,投资人可以在动工之前,对这些主要的板块,找3-4家不同的供应商对比价格和产品。
个人认为,筛选、对比供应商比事后核查原始的收据、财务票据更有意义。筛选供应商是控制结果的过程,而核查原始的财务单据是一种滞后的行为。 3)核查原始单据:核查原始单据主要是为配合做酒店财报,核对单价和数量。个人认为,原始的采购单据的主要作用,是为其它投资人提供的一种财务财务凭据。它对投资总金额的把控的价值较小,远不如筛选和对比供应商的价值。
②盈利核查
1)4年投资回报周期:目前中档酒店,平均投资回报周期为4年。我们可以将25%的年化回报,作为一个行业标准来衡量酒店的盈利水平。或者,根据酒店立项前做的投资测算表格。
不过,酒店是一个有明显淡旺季的行业,我们在对标25%的年化回报,是平均的回报数据,不能将此为每月固定的标准。
2)人力成本: 房租和人力成本是所有酒店最大的成本。房租在立项前就已知道,人力成本在后期是所有成本中占比最大的。

投资人在看财报时,着重看人力成本的占比即可。每月人力成本占总收入的20%左右,是行业平均数据。可根据20%的标准,来衡量人力成本是否过高。

另外,可以对标的是中档酒店的平均人房比0.2-0.25。可以根据它对标自己酒店的人员配置是否合理。在实际过程中,人员配置还需要,考虑酒店近3个月实际的出租率、配套服务。
3)报销制度:剔除房租和人力成本,余下的开销多为固定的。酒店投资人主要要关注的是前期供应商的筛选、采购和报销流程等系统性的框架政策、制度的制订。后期主要依赖制度来监管和执行即可。
盈利水平是对投资人最大的回报。在核对盈利时,即从宏观上对标行业的盈利水平、也要结合自己酒店的出租率、房租和人力成本等综合考虑。不过,25%的年化回报是最基本的要求和底线。
③营收监管
每天的营收是酒店最大的流动资产。作为投资人,如何监管每天的营收,确保酒店最大的流动资产的安全呢,可以通过以下三个工具:
1)PMS :投资人可以开通PMS的账号,可直接看到酒店每天所有客房的销售数量、价格。PMS的经营数据是酒店最原始的情况。
不过,需要确保前台员工每天需按实际的售房数和价格,录入PMS,不能出现不录或少录已销售的客房数量和价格。否则,酒店的实际的收入就会比实际的变少,存在经营上的财务漏洞。
2)日报:酒店每天的经营日报,可以让投资人了解到酒店前一天的出租率、均价、Rev Par、总收入、小商品收入等。日报的内容,在酒店PSM里也可以看到。
3)日审: 日审是财务为了避免经营上的财务漏洞,而建立的一种财务核查机制。日审的主要的工作是确保酒店的价格体系的执行、确保PMS、客人账单的房价、客房销售数量完全同步。

3、店长的能力
单体酒店的盈利能力是运营能力最好的证明,没有之一。从成本上来看,单体酒店运营成本有一定的优势。
从收入角度来看,店长的能力是单体提高酒店的收入的核心。品牌酒店对单体酒店的赋能,主要是前期的产品打造,门店开业后,品牌通过框架的运营管理来保证运营质量。
然而,每个门店实际运营中遇到的问题,集团统一标准无法解决门店的自己的问题。最终解决问题都需要门店的店长执行和解决问题。所以,店长的能力对门店的营收和盈利起着关键的作用。
单体酒店的店长是整个酒店的CPU, 是酒店运营水平和盈利的保证。现实情况中,需要酒店投资人能提供有竞争力的薪资的待遇,或者可行性的前景,才能请到综合能力强大的店长,将酒店带向良性循环。

 

 

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